5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了本月贷款市场报价利率(LPR)。其中，1年期LPR为3.7%，与上月相比不变;5年期以上LPR为4.45%，较上月下降15个基点，自2019年LPR改革以来，此次不仅创下最大降幅，并首次出现一年期不变而5年期以上LPR下降的情况。南京多家银行的信贷经理和房产中介在接受记者采访时表示，由于5年期以上LPR与房贷利率挂钩，此次5年期以上LPR下调后，房贷利率也有望随之下调。按贷款金额100万元、期限30年、等额本息还款计算，5年期以上LPR从此前的4.6%降低15个基点，购房者平均每月可减少月供约89元，需偿还的利息总额减少3万多元。这有助于支持刚性和改善性住房需求，减轻居民房贷利息压力。
LPR改革以来的最大降幅
根据中国人民银行公告，自2019年8月20日起，LPR按新的形成机制报价并计算得出。易居房地产研究院副院长杨红旭对记者表示，本次降息有3个特点：一是下降幅度大，包括此次在内，2019年8月以来，5年期以上LPR共有过5次下降，一次性下降15个基点，是2019年LPR改革以来的最大降幅;二是首次只降5年期以上LPR不降1年期LPR，过去有时只降1年期LPR不降5年期以上LPR，或者1年期LPR降得多而5年期以上LPR降得少;三是此次降息对应的政策利率(月中的中期借贷便利利率)保持不变，直接下调LPR，达到释放前期存款改革政策红利的效果。
经历2018年以来的多次改革后，LPR已经成为银行贷款利率的定价基准和金融机构绝大多数新发放贷款的基准定价，实际贷款利率一般为LPR与点差之和。与1年期LPR调整主要影响企业短期流动性贷款和个人短期消费贷款这类流动性贷款不同，目前个人按揭贷款、企业中长期贷款等绝大多数都是使用5年期LPR作为贷款利率的定价基准。可以说，此次调整对房贷的直接影响十分明显，全省房地产市场或许会迎来新一轮复苏。
首套房买家成最大受益者
受疫情等多方因素影响，购房者消费能力下降、投资欲望降低，加之自2021年起多家开发商“爆雷”，我省房地产市场近来持续低迷。人民银行南京分行公布数据显示，今年一季度我省金融机构本外币中长期贷款增量为6851亿元，较上年同期减少916亿元。中长期贷款增势放缓，个人购房意愿显著减慢是重要原因。在此背景下，5月20日LPR下调后的房贷利率无疑为房产市场重新注入信心，尤其为首套房购买者带来了最大实惠。
中国人民银行和银保监会在今年5月15日印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》中表示，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，在此轮调整后LPR4.45%的基础上，最低可降至4.25%。
记者在致电、走访多家省内银行后发现，包括五大国有银行在内的大多数银行已经迅速执行此次调整，全省13个设区市中，苏州、常州、无锡、南通等城市的首套房贷款利率最低已降至4.25%。包括农业银行常州分行和民生银行无锡分行在内的多家银行表示，在5月20日当天就同步下调了利率。南京、泰州和盐城等地的多数银行也将首套房贷款利率调整至4.4%-4.6%。此外，仍有少数银行表示还未开始执行，正在等候总行统一安排。
记者采访中国银行南京分行贷款客户经理了解到，在接到LPR调整通知后，中国银行目前给出的首套房贷款利率在4.45%的基础上另加20个基点，对比去年年底时6.2%的利率，若以贷款100万元、年限20年计算，保持利率不再变动的情况下，理论上可少还利息约30万元。“二套房的购买也会收到下调的福利，但是利率会再上浮60个基点。另外，已经办理了存量贷款的客户要等到重定价日才可享受到新的利率，一般为每年1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期。总的来说，此次调整对首次购房的客户来说有最大利好。”该经理说。
政策暖风让“刚需客”心动
“自从上周五公布LPR后，我们店里这两天来咨询的客户至少比之前多了50%，通过线上来询问购房事宜的更是从早上一直到晚饭以后。”5月22日上午，链家南京王府园店经纪人窦烜告诉记者，前来咨询的客户基本都是想购买二手房用于自住，考虑新房的寥寥无几。“最近开放的种种二手房相关政策，加上这次的降息幅度，让很多有买房刚需的客户心动了。”
记者梳理发现，今年4月以来，全国多地已从限购、限售、多孩家庭、公积金贷款额度等多方面完善房地产相关政策。以南京为例，4月中旬，南京市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于明确浦口、六合、溧水、高淳区新落户人群购买商品住房限购政策的通知》，明确自落户之日起，两年内可在浦口、六合、溧水、高淳区(不含江北新区直管区)范围内购买商品住房和二手住房;4月下旬，南京在栖霞区等限购区域内的部分板块开放了南京户籍第三套房的购买权，还将外地人的社保要求也降至6个月;5月以来，出台允许本地二孩及以上家庭新增购买一套商品房并享受相关银行最优惠贷款利率支持、调整首次使用住房公积金购买第二套住房公积金贷款额度等措施，打出了一套房地产市场组合拳。
记者从招商银行南京长江路支行了解到，招商银行目前一般为首套房贷款提供的利率是4.65%，但只要是和该行有过一定业务往来、资质和关系良好，或是经内部推荐介绍的客户，可以执行4.45%的基准利率。“从客户角度来讲，我们更建议购买二手房，因为二手房的利率是即时、动态的，可以按照基准利率来，但是新房的贷款利率往往是我们各家银行和开发商协商的结果，会比基准利率更高。”南京金基璞悦和园销售经理徐洁告诉记者，现在购买璞悦和园楼盘的贷款利率要在4.45%的基准上先按多数银行平均值上浮20个基点，再增加50个基点，即5.15%的最终利率。
二手房因政策的鼓励和更低的利率在这两天的市场反应中更受关注。据南京某贷款担保公司客户经理徐璐介绍，上周六她接待了四批客户，都是刚来南京安家不久，想在南京老城区购买二手房居住。在购房用途方面，受当前政策和市场形势的影响，消费者似乎也更愿意为自住而买房，投资欲望仍然较低。
重回“火热”还有很长的路要走
5月21日下午，在德佑房产南京莫愁湖门店内，记者偶遇前来咨询购房的杨婷。杨婷告诉记者，她近期一直在关注房产政策，也看到了这次LPR的下调，但是因为“担心房产会持续贬值，或是没有升值空间”，还是决定短期内先不进行投资。
杨婷的心态一定程度上反映了目前房地产市场的状况。南京德佑买卖经纪人卢康表示，考虑到政策调控和未来房地产市场的不确定性，这两天客户的观望态度仍较为明显。
兴业证券研究中心于5月20日发布的分析报告指出，5年期LPR大幅下调的主要目的可能是为了对冲疫情影响下房地产市场的持续低迷和经济下行压力的进一步增大。随着5年期LPR的大幅下调和房地产放松政策的加码，未来房地产市场的冰冷状态或将大大缓解，但 重回前几年的“火热”状况还有很长的路要走。
“房地产行业迎来发展拐点并不等于房价长期下跌，也不等于房地产失去抗通胀的财富保值属性。”兴业证券分析师薛洪言指出，一方面，我国的住房需求远没有饱和，综合测算，“十四五”期间我国年均新增住房需求有望保持在14亿平方米以上，约为2021年全国住房销售面积的80%左右;另一方面，即便城镇化步入成熟期，抗通胀的资产属性仍会驱动房价保持稳定增速。“在房住不炒、人口老龄化、经济增速放缓等宏观大背景下，房价快速上涨的时代已成为过去，但这并不会剥夺房地产作为长期抗通胀资产的优越性。”在此背景下，此轮LPR下调的执行，或正如采访中多家房产中介、买房人所感受到的那样，还不足以把所有的消费者从买房的观望中拉回投资市场，但配以目前相关政策的推动和引导，假以时日，或许可以成为房地产市场“破冰”和重振投资信心的契机。
(记者 孙炜杰)
